CIRCULAR NO. 89, REFORMAS A LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL.

Quito, 25  de julio  del 2011.

Estimados Clientes y Amigos:

Hemos considerado importante poner en su conocimiento la siguiente información. Se aprobó el proyecto de reformas a la Ley de Propiedad Horizontal, norma que rige la convivencia de los copropietarios de una vivienda, ubicada dentro de un mismo terreno, en edificios, bloques o torres. Bajo el argumento de que la actual normativa no se ajusta a la realidad social, las reformas a la Ley de Propiedad Horizontal se enfocan en resolver el conflicto en la toma de decisiones y el cobro de expensas comunes adeudadas por los copropietarios para evitar el perjuicio de la administración de los inmuebles y la convivencia pacífica.

El mayor de los cambios radica en que de acuerdo a lo aprobado ya no se necesitará la votación unánime de cada uno de los copropietarios de un edificio para decidir hacer cambios, por ejemplo, en las fachadas de los edificios; para construir mejoras en los bienes comunes o para imponer gravámenes extraordinarios.

Para realizar modificaciones en la fachada, siempre que no implique cambios o afectación a la estructura, se requerirá de la aprobación de las tres cuartas partes de los copropietarios, antes se requería el consentimiento unánime, pero para aprobar este tipo de cambios en una edificación, la asamblea de copropietarios debe conocer antes un informe técnico de la propuesta de modificación, y para la ejecución de la obra debe obtenerse la autorización de la respectiva Municipalidad. Lo que sí se mantiene es que ninguno de los copropietarios del bien, pueden hacer obras que signifiquen modificaciones de la estructura resistente, o aumentos de la edificación. Para ello, se necesitaría el consentimiento unánime.

La liquidación que por expensas (cuota que paga el dueño de cada departamento de un edificio para solventar gastos comunes) necesarias emita el Administrador o el Presidente del condominio, una vez aprobada en asamblea general de copropietarios, tendrá el carácter de título ejecutivo; y, para que las obligaciones sean exigibles en juicio ejecutivo, deberán ser claras, determinadas, líquidas, puras y de plazo vencido. Se considerará que ha vencido el plazo cuando no se hubiere pagado dos o más expensas.

En algunos casos la responsabilidad legal del administrador de un edificio, por no hacer un trabajo remunerado, elude la responsabilidad de fungir como representante legal del edificio. Como resultado, en el artículo 12 de la ley se agregó un inciso final, que dice: “Los administradores, remunerados o no, serán los representantes legales del condominio”.

Finalmente, para aclarar términos tributarios, se incluyó un artículo innumerado luego del artículo 23, en el que se establece que se presumirá para todos los efectos legales, “incluido los tributarios, que la administración del condominio no persigue fines de lucro, si los valores percibidos se hubieren invertido o utilizado en los gastos y necesidades comunes del inmueble, salvo que se ejerciere alguna otra actividad económica”. Esto para resolver un problema que se ha venido registrando, de que en algunos casos el Servicio de Rentas Internas, pide anticipos de Impuesto a la Renta a los administradores de los edificios; y en otros casos no. Y como no existe una resolución del SRI que aclare ese tema, se sugirió precisarlo en la ley.

Fuente: Buró de Análisis Informativo. http://www.burodeanalisis.com/2011/07/08/nuevas-reglas-para-copropietarios-de-edificios-y-condominios/

Diario “La Hora”. http://www.lahora.com.ec/index.php/noticias/show/1101169855/1/Aprobadas_reformas_a_-la_Ley_de_Propiedad_Horizontal.html

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Atentamente,

Dr. Miguel Ángel Puente                                                          Geovanna Puente
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